不動産は、高価な資産です。
事業や人生を考えた時、そんな資産を安定的に維持しようとされるのは当たり前のことでしょう。
しかし、高価な資産だからこそのデメリットがあります。
それは、ご存じの通り、借入時の担保にされてしまうことです。
事業を経営されていると、金融機関から運転資金を借入されることが多いと思います。
そんな時、経営者の自宅は、当たり前の様に借入の担保として提供されてしまうでしょう。
担保提供したとしても、健全な経営時には問題ではありません。
しかし、経営が厳しくなった時、大きな問題として浮上してくるのです。
経営者にとって、自宅はかけがえのない資産であり、家族との貴重な団らんの場ですから、手放すことなど考えたくもないでしょう。
ところが、運転資金の借入が金融事故にでもなると、担保である自宅は債権回収のために処分されてしまいます。
経営者の意向など関係なく、約束通りに弁済できないなら、債権回収のために処分しますというのは、当然の流れであり手続きなのです。
もし、自宅が担保になっていなくても、経営者は運転資金の借入の連帯保証人になっているでしょうから、保証債務者として債権回収の対象となり、金融事故後に自宅を担保として要求をされるか強制執行の対象とされてしまい、同じ流れになるでしょう。
こうなると、自宅は、債権者である金融機関等の意向次第で、処分されるしかないということになります。
しかし、一定の状況を確保することで、自宅を守り維持することが可能になるかもしれません。
金融事故になったとしても、経営者の自宅を守る方法は様々に存在するのが現実であり、その中でも、住宅ローンを活用する方法は特に有効なのです。
いわゆる『無剰余』という状況を活用した対応であり、自宅の保全対策としては堅実で現実的な方法だといえます。
ほとんどの場合、自宅には、運転資金の借入よりも、住宅ローンが先に担保設定されていると思います。
そんな場合、自宅は資産として価値のない無剰余になっていることが多く、運転資金の借入時に価値が無いと判断されて担保になっていないことが多いものなのです。
無剰余とは、資産としては価値の無い状況のことで、自宅の実勢価格より住宅ローン残高が多ければ資産としての価値は無いということになります。
たとえば、自宅の実勢の取引評価が2000万円として、住宅ローン残高が2500万円であれば、自宅の価値よりも住宅ローンの残債務が多く、後順位の担保権者や強制執行者が権利を主張しても、先順位の住宅ローンが優先されますので債権回収の効果は得られません。
債務者が任意の売却に応じず、債権者は競売をするしかないという状況であれば、住宅ローンの残債務が実勢評価の56％以上であれば、競売での無剰余 (競売においては、実勢評価の48％～56％が評価基準となります。) となり同じことになります。
また、住宅ローン会社と運転資金の借入の債権者金融機関が違うことがベターですが、同じであっても対応方法はあります。
大事なことは、運転資金の借入の金融事故後も、住宅ローンの返済は続けて健全に維持することになります。
それで、無剰余状況を確保することになり、自宅は守れることになるのです。
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