どうすれば、自宅を守れるのか。
どんなに厳しい環境に追い込まれようとも、自宅を守ることの出来る、具体的な方法を考えてみたいと思います。
自宅を代表とする不動産を対象に検討することになりますが、考え方は極めてシンプルです。
資産の予防的保全の３原則に沿って、具体的な対応をするだけのことです。
自宅の場合は、金融機関等の債権者が、その存在を知らないということはないでしょうから、３原則の中で、『資産の存在を知られない』という原則の活用は難しいでしょう。
しかし、相続した不動産などで、債権者が存在を知らないと予想される不動産は存在するかもしれません。
そんな時は、債務者住所地の市町村にある固定資産税用の名寄せ帳に載っているかがキーワードになります。
住所地と同じ市町村に存在する不動産ならば、債権者が名寄せ帳を調べることにより簡単に判ってしまいますが、住所地以外の市町村にある不動産は調べにくいという現実があります。
したがって、過去に債権者金融機関で取引等されておらず、しかも遠方にある不動産などであれば、そのまま放置することにより保全できることもあるのです。
具体的に自宅を守る対策は、『資産に価値がない』と『資産の名義が違う』という２つの原則を活用した対応が基本になります。
まず、『資産に価値がない』原則を活用する対策は、自宅を価値がない『無剰余』という状況により守るという事です。
無剰余とは、自宅などの資産について、その資産価値よりも資産に担保されている負債が上回る状況のことを言います。
たとえば、自宅の実勢価格が２０００万円としても、その自宅を購入した時の住宅ローンの残債が３０００万円残っていれば、自宅を売却しても無担保の残債が１０００万円残ることになります。
この様な、資産価値を担保残債が上回る様な状況が、『無剰余』であるという事になるのです。
無剰余であれば、他の債権者が自宅を差押えして債権を回収しようとしても、先に設定されている住宅ローンなどの優先順位の高い担保があるために、せっかく差押えしても効力が発揮できず意味がありません。
したがって、優先順位の高い住宅ローンを健全に維持すれば、そのあとに差押されようとも、自宅は守れるという事になるのです。
ここで注意しなければならないことが２点あります。
１つは、実勢価格と住宅ローンなどの残債のどちらが多いかという事です。
実勢価格よりも、住宅ローンの残債が多ければ、完全に無剰余ですから問題はありません。
住宅ローンの弁済を約定通りにして、健全に維持することにより、後順位の担保権者や差押債権者の影響を受ける可能性はほとんど無くなります。
(ほとんどというのは、民事執行法６３条２項の適用により、強引に競売を実行できる可能性があるからです。しかし、この条項は、脅しでは活用されても、現実に活用されていないのが現実でしょう。)
ところが、住宅ローンの残債が、実勢価格よりも少なければ問題です。
無剰余ではありませんから、何らかの対策をしなければ、自宅を守れなくなるかもしれません。
担保残債が、実勢価格を大きく下回っている場合などは、担保としての余剰が多くなり、そこに差押をされると競売をされる可能性も発生します。
したがって、余剰が多い場合は、信頼できる知人などからの借入について担保を設定し、余剰を無くして無剰余にするなどの対策が必要になるでしょう。
競売における不動産の評価については、難しいルールがありますので次の機会でご説明をしますが、実勢価格の５６％程度を競売における評価として仮定し、無剰余かどうか判断されることをお勧めします。
もう1つの注意点は、経営者の会社が借入をされている金融機関と、住宅ローンの金融機関が同じかどうかです。
会社の借入金融機関と、住宅ローンの金融機関が違えば、万が一に会社の借入が金融事故になっても、住宅ローを健全に維持できる可能性高くなります。
経営者が連帯保証人だとしても、あくまでも会社借入の連帯保証人であり、経営者が個人として組んでいる住宅ローンとは直接に連動しませんから、約定通りに弁済することにより住宅ローンは健全に維持できるということになるのです。
ところが、会社の借入金融機関と、住宅ローンの金融機関が同じであれば難しくなります。
会社借入が事故になれば、債権者である金融機関は、連帯保証人である経営者が個人で組んでいる住宅ローンについても事故にするというのが一般的な流れなのです。
特に、会社借入が信用保証協会の保証付き融資の場合などは、建前的に連帯保証人の住宅ローンについても事故にするしかないというところがあります。
そうなると、住宅は守れなくなるということになりますが、これはあくまでも建て前的な考えであると捉えるべきでしょう。
現実として、この様な場合においても、住宅ローンが維持できて、自宅を守れている事例は沢山存在します。
今後も、住宅ローンを払い続けることが間違いなく可能であり、必ず完済できるという根拠を持って説明すれば、住宅ローンは維持出来るというのが現実だといえます。
そして、会社借入が信用保証協会付きの場合でも、一度事故にして、代位弁済をした後に、再度、住宅ローンを継続するなども可能なのです。
損か得かの判断基準を持つ金融機関の特徴をしっかりと認識し、そのための根拠を明確にして諦めずに交渉することが大事になります。
詳しい内容は、ホームページをご覧ください,
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