不動産を最後まで活用したい！　そんなときのマニュアル

これからの人生を頑張るためにも自宅に住みたいし、その他の不動産や資産もできるものなら活用して、少しでも今後の人生に役立てたい。そんな時のとっておきマニュアル

自分に売却する意思が無ければ、売却する必要がないのが基本です。しかし、収益性が無く、事業にも活用していない不動産があれば、売却して固定資産税等の不要な費用を減らすか、今後の運転資金に充当することは有効です。
ただ、高く売却できるからと収益性の高い不動産を売却してしまえば、今後の資金繰りを悪化させる可能性がありますので注意してください。

収益性の高い不動産なら維持し続ける方が賢明だと思いますが、不必要な不動産なら任意売却を選択した方が、再建に向けて楽になる要素が多いと思います。
任意売却なら、所有者の意向もある程度は反映されますし、将来的な競売が視野に入っていれば任意売却の選択は有利です。
任意売却は有効に活用してください。

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活用の意味は色々とありますが、諦めるのは早すぎます。この段階まで来れば、法的手続きとの調整になりますが、具体的に競売や強制管理の手続きをされない限り所有者が管理できます。
所有者自らが使用できますし、収益物件の家賃等も確保できる可能性があります。
最後まで諦めないでください。

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よくある誤解に、期限の利益を喪失すれば、担保権者が不動産を勝手に処分できると思われています。これは勘違いであり、所有者の同意なくして処分できるのは法的手続きによるものだけです。
担保権と所有権は意味が違いますから、担保権を持っていても勝手に処分できるものではありません。

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競売は、債権者等の申し立てにより、裁判所が担保不動産を換金化のために入札により売却する制度です。
大まかな流れは以下の通りになります。

出来事	期間	内容
競売開始決定の通知	1～3ヵ月後	競売屋から、勧誘のDM等が届くようになります。以後の問い合わせは、事件番号で書記官に問い合わせします。
執行官の調査	1～3ヵ月後	調査日は事前打ち合わせが可能。協力すること。
現況調査報告書	2～3ヶ月後	競売実施の原案。当事者は、この段階での内容確認が可能。
評価書	2～3ヶ月後	内容が事実と違っておれば訂正を申し込む。
物件明細書	1～2ヶ月後	競売条件の基本となる資料。売却基準価額・買受可能価額が決定。既成の権利関係などが確定する。
任意売却		この段階での任意売却が成功し易い。
競売実施の通知書	１ヶ月後	競売実施についての今後の予定が判る。
期間札の公告	１ヶ月後	一般に競売の告知。競売3点セットの閲覧が可能になる。
入札	21日後	7日間。債務者・保証人以外は応札可能。
開札	7日後
執行公告		開札後1週間の間に、異議があれば申し込む。
売却決定	7日後	競売よよる落札が決定する。
競落人の入金	1ヵ月後	入金が終わると、裁判所の職権で名義変更。以後は、裁判所はタッチしない。
明渡し		入金後、ただちに明渡すのが義務。交渉で、立退き料が支払われたり、期間的猶予も可能。

強制執行

明渡しがない場合、6ヶ月以内なら強制執行が低費用で可能。

特別売却

開札後7日後

7日間。応札が無い場合に、先着順にて裁判所が直接売却。

２回目の競売

約半年後

売却基準価格が、前回競売の70㌫程度の価格となる。

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平成17年に民事執行法が改正されてからは、債務者が競売に対抗する手段が無くなりました。
逆に、変な賃貸契約をしたり競売の落札者に抵抗したりすれば、競売妨害として扱われたり強制的に立ち退かされるだけで、何ら得はありません。
競売の落札者に協力すれば、引越し費用等を負担してくれる例も多々ありますので、素直に対応すべきです。

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どんな場面，どんな段階においても任意売却の方が、債務者にとっては得な要素が多いです。
競売では、所有者としての意向が全く反映されませんし、何も残りません。ただ、競売の場合は、開始決定から引渡しまで10ヶ月以上かかりますので、その間はその不動産を使用できるメリットがあります。
競売の開始決定をされた以降も任意売却は可能ですので、十分に検討してください。

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債務者が再生するには、拠り所となる自宅は何としても確保したいものです。
債務超過の自宅を手元に残す方法など無いのが理屈ですが、実際には様々な手法で残せる事例が多いものです。
金融機関もその辺の事情を汲み取ってくれる場合がありますので、よく理解を求めてください。