保証協会には、不動産を活用して債権回収をしようという傾向が昔からあります。
当然、不動産は債権回収に有効な手段ですから、債権者に共通する取り立て方法であり対象資産なのですが、信用保証協会の不動産に固執する姿勢は特別です。
この特徴を理解し、早い段階から対応策を実施すれば、信用保証協会に代位弁済されても、それ以降の対応は難しいものではなくなるのかもしれません。
ところが、世間一般には、その様な特徴など理解されていないのが現実ですから、自宅を担保に要求されたり処分を迫られたりして、大慌てすることに事になります。
ご相談者が連帯保証人の、A地方銀行からの会社の借入れが期限の利益の喪失をして、信用保証協会に代位弁済をされてしまいました。
７年前のことになりますが、それ以降、会社名で毎月3000円を弁済され続けています。
当時は、同じA銀行から、個人の住宅ローンの借入れもあり、事故になった債権の保証人として、自宅の住宅ローンも事故にされてしまうのかとビクビクしていました。
ところが、住宅ローンは約定通りに返済を続けおり、今後も弁済を続ける意思を示したので、たいした追及もないままに、今まで通りに継続をされたのです。
この様な、会社債務と住宅ローンが同じ金融機関の場合に、会社債務が事故になると、住宅ローンがどうなるのかは、関心の高いテーマではないでしょうか。
結論から申しますと、ほとんどの場合、住宅ローンの弁済を継続すれば、事故にはならずそのまま継続ということになる様です。
今回も、心配などする必要もなく、正常弁済を続けることにより自然と住宅ローンは継続され、今までは、信用保証協会も自宅について関心を示してきませんでした。
ところが、突然に信用保証協会が、自宅を担保にするように要求をしてきたのです。
ご相談者は、何故、突然にと思われたそうですが、状況を確認すると当然の流れだともいえます。
代位弁済当初は、自宅の実勢評価は４０００万円程で、住宅ローンは５０００万円程残っていました。
自宅を任意売却で処分しても、住宅ローンさえ全額回収できない無剰余の状況ですから、第２順位の担保を取ってもあまり意味がありません。
ところが、あれから７年が経過し、不動産の高騰と共に実勢評価は４５００万円ほどになり、住宅ローンは４３００万円程に減少をしました。
任意売却においては、２００万円程の余剰を生む状況になっていますし、ご相談者は住宅ローンを正常に弁済続けるつもりですから、今後、余剰はますます大きなっていくでしょう。
この状況において、担保価値があると判断して、信用保証協会が強く担保提供を求めてきたのは、当然の流れだったといえるのかもしれません。
ご相談者は、何とか担保にはしたくないと言われますが、今から名義を変更したり第３者の担保設定をして無剰余にすれば、間違いなく詐害行為の追及を受けることになるでしょう。
その様な対策は、期限の利益の喪失よりも一定期間前に終了をさせておくべきもので、今からでは遅すぎます。
ここまでくれば、状況を説明して、お願いをするしかありません。
たとえば、『家内から、離婚をチラつかせられている様な状況であり、今、自宅を担保にすれば、間違いなく家内は出ていき、中高生の子供たちとも離散してしまう。
家族を守ったまま、必ず復活をするつもりなので、しばらく猶予してくれ・・・。』
信用保証協会の担当者に、この様に、懇願をするしかありません。
懇願内容は、担保提供の要求を蹴ることですから、上手く受け入れてもらえない可能性も低くありません。
受け入れてくれても、毎月の弁済額の増額を要求される可能性は高いでしょう。
場合によれば、自宅に仮差押えをされたり、債務名義を取得して本差押をされたりするリスクもありますが、結果として、担保提供することと同じですから、この段階において恐れることではありません。
見方によれば、問題の先送りということになるのかもしれませんが、代位弁済後の対応自体が問題の先送りですから、少しでも先延ばしすることに意義があります。
ここは、断固、担保提供を拒否すべきだと思います。
よく、担保提供を拒否したら、債務名義取得のうえで差押えをされ、競売をされてしまうという方がおられます。
しかし、今回のご相談においては、競売評価は ４５００万円 × 0.7～0.6 × 0.8＝ ２５２０万円～２１６０万円となります。
第１順位の住宅ローン残債は４３００万円程であり、２０００万円ほど不足するということになり、競売を申し立てた信用保証協会には１円配当もありません。
したがって、もしも信用保証協会に競売を申し立てられても、評価書が出た段階において、競売は取下げになりますから、そんな心配は不要だといえます。
住宅ローンさえ健全に弁済すれば、ここしばらくは、自宅は守れるということになるのです。
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