自宅を守る必勝法・・・【1】


 

難しいことを言わずに、自宅を守ることを最優先に考えてみましょう。

金融機関などの債権者のことを考えたり、偏波弁済や詐害行為がどうのこうのとか、そういう難しいことを考慮すると、厳しい制約を掛けられてしまいます。

たとえ、経営が破たんしても、経営者が自宅を守り、住み続けられる方法がないのかについて、目的を絞り込んで考えてみたいと思います。

そのように割り切って考えると、案外と方法は存在し、自宅を守れることに気づくものなのです。

まず確認すべきことは、自宅の様々な権利関係です。

自宅の所有権は当然のことですが、所有権以外の担保権などの様々な権利関係を、不動産登記簿謄本で確認する必要があります。

自宅の不動産登記簿謄本には、権利部甲区に所有権が記載されており、権利部乙区に所有権以外の『抵当権』,『根抵当権』,『質権』などの担保権や、『地上権』や『賃借権』などの用益権についての権利が記載されています。

自宅の権利関係を確認する作業において、特に注目していただきたいのが権利部乙区の担保権に関する登記です。

担保権とは、担保権者の債権が返済できない場合には、その不動産を競売や任意により売却して、その代金から返済を受けることのできる権利のことです。

したがって、この担保権の登記の内容次第で、自宅を守る今後の対策の方向性が決まってくると言えます。

 

以下の、7項目の内容について、現状と照らし合わせて確認してみてください。

今後の対策についての大きな方向性が、確認した結果により明確になります。

 

  1.自宅に、担保権が設定されているか

自宅に、住宅ローンの担保さえもなく、所有権以外の権利が何ら設定されていない場合は、徹底して有効な保全対策を講じることが必要になります。

対策についての制約が少ないため、所有権の移転も無剰余対策も有効になります。

ただし、債権者に、債権回収の手段として目を付けられやすいので、出来るだけ早い対策の実施が必要です。

 

  2.自宅に、住宅ローンの担保権が設定されているか

住宅ローンが設定されているときは、ほとんどの場合、第1順位の担保権として設定されています。

実勢価格よりも、住宅ローンの残債が多い場合は、無剰余として自宅を守ってくれる可能性が高くなりますが、残債が実勢価格の6割を下回るような場合は、上記項目1の様な何らかの対策が必要になります。

住宅ローンが自宅を守ってくれることがせ多いので、まずは、事故にしないことが大事です。

 

  3.自宅に、会社の借入についての担保権が設定されているか

会社の借入についての担保が、第1順位の担保権者として設定されている場合は、極めて自宅を守ることが難しくなります。

全てが、会社借入の債権者次第で動いていくために、競売にもなり易いといえるのですが、まだ諦める必要はありません。

不動産価格と残債の関係にもよりますが、自宅の買戻しやセール&リースバックなど、自宅の保全から最後の自宅の活用までを視野に入れる必要があるといえるでしょう。

 

  4.住宅ローンと会社借入の担保権が設定されている場合、その担保権者は同じか

この様な場合でも、ほとんどは住宅ローンが優先担保でしょうから、住宅ローンを事故にしなければ自宅を守れる可能性は高くなります。

住宅ローンと会社借入の債権者が違えば、住宅ローンを事故にしないのは難しくありませんが、同じ債権者であれば連帯保証人の所有する不動産として、債権者金融機関は事故にしようとしてきます。

しかし、このような場合でも、様々な根拠を明確にし住宅ローンについて弁済する熱意を伝えれば、多くの場合は事故になりませんし、会社借入の一部について信用保証会が代位弁済した場合でも、代位弁済後に債権者金融機関が何らかの対応をとってくれることも珍しくありません。

住宅ローンの残債が実勢価格の6割を下回っている場合は、上記項目3と同じ様な視点が必要になります。

 

  5.その他の債権者による担保権が設定されていないか

金融機関以外の、商取引債権者や個人の債権者が担保を設定していることも少なくないでしょうが、対応は金融機関の担保と基本は同じです。

ただし、金融機関と違い、損得抜きで無駄な対応をしてくることが珍しくありませんから、その対応には注意しなければなりません。

自宅を守る視点から考えれば、優先して対応すべき担保権者だといえるでしょう。

 

  6.権利部甲区に、差押え等がなされていないか

税金や社会保険関係などの滞納により、権利部甲区に差押などの登記がなされている場合は、当然に自宅を守るのは難しくなり、乙区に担保権の設定などがない場合は、滞納額を納付しない限り守りにくいと考えるべきでしょう。

ただし、滞納者が納付に前向きな姿勢があれば、税務署などの債権者も自宅の維持に配慮してくるようにはなります。

税金などは発生主義ですから、住宅ローンなどの担保が設定されている場合は、滞納の発生時期と住宅ローン担保の設定時期を比較して、対応を考慮することも大事です。

 

  7.自宅の所有権者が、経営者本人か

経営者が住んでいる自宅といえども、所有者が経営者であるとは限りません。

権利部甲区の所有権者を調べ、その所有が経営者ではなく、会社借入の連帯保証人でもない配偶者などの第3者であれば、当然に守れる可能性は高くなります。

ただし、経営者以外の所有でも、会社借入の物上保証として担保になっている場合も多いので、その様であれば上記項目3を参考にして対策を講じてください。

所有者が連帯保証人でもない第3者で、物上保証としての担保にもなっていなければ、基本、自宅は何も対策を講じなくても守れます。

 

以上が、自宅の権利関係を前提とした、守るための大きな方向性になります。

自宅を守れる可能性が高いことを、この確認内容でご理解いただけるのではないかと思います。

そして、権利関係がどんなに厳しい状況であろうとも、自宅を最後まで活用する方法が存在するということも再確認してください。

自宅は、簡単に諦めるものではないのです。

次回は、自宅を守るための、個別の対策方法についてご紹介いたします。

 

 

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